Investidores ganham dinheiro com leilões da Cohab após despejo de famílias de baixa renda

Os leilões de imóveis da Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo) oriundos de dívidas tornaram-se uma fonte de lucro para investidores e imobiliárias, enquanto famílias de baixa renda despejadas contribuem para o aumento do déficit habitacional na cidade.

As unidades da Cohab estão localizadas em áreas periféricas de São Paulo e abrigam principalmente moradores de baixa renda. Segundo relatos, dificuldades financeiras podem resultar em ordens de despejo.

O Ministério Público de São Paulo já investiga o caso, diante das muitas queixas de moradores despejados ou em processo de despejo, muitos dos quais desconheciam o risco até o momento final do processo.

Os imóveis têm sido leiloados sem complicações, bastando um cadastro na plataforma de leilões Zuk. Esse processo facilitado tem permitido a venda rápida de centenas de propriedades.

Um relatório recente revelou que, em 2023, 71 imóveis foram leiloados pela Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos (SPDA), com preço médio de R$ 70 mil para apartamentos ainda ocupados, o que inclui o ônus do despejo para o comprador.

Em muitos casos, os valores são muito baixos; por exemplo, um apartamento de 41 m² no Conjunto Habitacional Juscelino Kubitschek, em Guaianases, foi vendido por R$ 29,4 mil, enquanto imóveis semelhantes atingem preços por volta de R$ 150 mil.

Essa desvalorização ocorre porque, após a primeira tentativa de leilão sem sucesso a preço de mercado, o lance mínimo é reduzido ao valor da dívida, o que pode favorecer a venda mesmo de imóveis com dívida baixa.

Os compradores são, em sua maioria, profissionais como médicos, engenheiros, advogados e empresários de classe média que buscam adquirir propriedades para investimento, ao invés de morar nelas.

De 71 imóveis leiloados, 31 foram adquiridos por apenas cinco compradores. A imobiliária Martins Imóveis, da zona leste, arrematou 22 unidades, embora seu proprietário, Angelo Martins, negue ser o maior arrematador da região.

Detalhes contratuais pouco compreendidos

Desde 2016, quando a Cohab transferiu sua carteira de créditos para a SPDA, os leilões foram facilitados. Novos contratos incluem cláusulas de alienação fiduciária, que transferem a propriedade do imóvel ao credor em caso de inadimplência, resultando em despejo. Muitos moradores não compreenderam essa cláusula, que está presente em cerca de um terço dos contratos.

Amanda Silva Ferreira, assistente de estilo, conta que adquiriu seu primeiro imóvel sem entender plenamente essa cláusula. Após dificuldades financeiras durante a pandemia, enfrentou problemas para quitar a dívida e, apesar de tentar impedir o leilão, só conseguiu garantir o imóvel após pagar à vista R$ 34 mil, valor arrecadado com ajuda da família.

Já Graciela Aparecida da Silva Santos e sua família enfrentam a impossibilidade de arrematar seu apartamento devido ao alto valor pedido, resultando em apreensão sobre o despejo.

Mobilização entre moradores

Pequenas dívidas também resultam em leilões e desalojamento, como no caso de um imóvel em Cidade Tiradentes vendido por dívida de apenas R$ 2 mil. O estagiário de Direito Gabriel Gonçalves da Silva lidera o movimento Reaja, Cohab, que conecta e alerta moradores sobre processos de leilões, muitos dos quais desconhecem a situação de seus imóveis.

Há casos em que moradores chegam a ter todas as parcelas quitadas, mas ainda assim enfrentam cobranças inesperadas e tentativas de leilão, o que tem sido contestado judicialmente com sucesso em alguns momentos.

Investigação do Ministério Público

O Ministério Público de São Paulo investiga a falta de informação adequada e possíveis violações às políticas sociais da Cohab, principalmente no que diz respeito à inclusão da cláusula de alienação fiduciária e à condução dos leilões.

Segundo o promotor Moacir Tonani Júnior, os moradores não receberam informações claras sobre os riscos da cláusula, o que resultou em notificações e despejos após pequenos atrasos no pagamento.

Atualmente, os leilões estão suspensos após pedido de vereadores e realização de audiência pública sobre o tema.

Posicionamento da Prefeitura de São Paulo

A gestão de Ricardo Nunes afirma que o leilão é a última alternativa para cobrar débitos e é precedido por várias tentativas de negociação. Em 2023, foram mais de 26 mil atendimentos para regularização de dívidas, com opções como financiamentos sem juros, prazos prolongados e descontos significativos.

O intervalo médio de atraso dos imóveis a leilão é de seis anos, e as unidades leiloadas correspondem a apenas 1% dos contratos gerenciados. Até o momento, 11.600 contratos foram regularizados.

O processo de leilão permite que o mutuário inadimplente compre seu imóvel preferencialmente. Inicialmente, o imóvel é anunciado a preço de mercado; se não for vendido, o valor mínimo do lance passa a ser o montante da dívida.