Governo melhora programa de casa própria e impulsiona setor imobiliário

O programa Minha Casa, Minha Vida, uma das principais iniciativas do governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, passará por uma nova série de atualizações ainda este ano. Essas mudanças visam fortalecer o programa, que já representa mais da metade das vendas de imóveis residenciais novos no Brasil.

Especialistas indicam que as novas regras devem ampliar o número de famílias com condições de adquirir sua residência, possibilitando que as construtoras aumentem o lançamento de imóveis, a velocidade das vendas e também o preço final das propriedades, elevando os ganhos do setor.

Esse ajuste surge menos de um ano após a última alteração e chega em um momento onde as maiores construtoras registram resultados positivos, com margens de lucro acima da média histórica, conforme levantamento do sistema Broadcast do Grupo Estado.

As alterações

Em março, o Ministério das Cidades apresentou ao Grupo de Apoio Permanente, que assessora o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), as novas diretrizes para o programa. O FGTS financia a compra de imóveis com condições de juros abaixo do mercado. O Conselho Curador do FGTS irá analisar e possivelmente aprovar a proposta.

O reajuste está alinhado ao aumento do salário mínimo para R$ 1.621 em 2026. Assim, a faixa 1 do programa passará a ser de até R$ 3.200, mantendo seu equivalente a dois salários mínimos e evitando que famílias sejam enquadradas em faixas de financiamento com juros mais altos. As demais faixas também deverão ser reajustadas.

Perspectiva do mercado

Analistas destacam que o governo adotou uma postura ativa, realizando ajustes frequentes no programa para garantir sua expansão. Segundo Gustavo Cambauva, analista do BTG Pactual, anteriormente as atualizações eram raras, o que prejudicava os lucros das construtoras e a oferta de novos projetos.

O governo elevou a meta do programa de 2 para 3 milhões de contratações, e para alcançar esse objetivo, planeja ampliar o programa e acelerar seu ritmo.

Leonardo Mesquita, copresidente da Cury, uma das maiores empresas do setor, afirmou que a companhia está preparada para crescer os lançamentos e vendas em 2026, aproveitando as condições favoráveis de contratação. Ele destacou que, diferente do passado, quando o programa tinha longos períodos sem ajustes e sofria quedas nas adesões, agora há um compromisso do governo com revisões periódicas. Essas mudanças também deverão elevar os preços onde a demanda estiver mais alta. Outras construtoras, como a MRV, sinalizaram intenções semelhantes.

A analista do Santander, Fanny Oreng, espera que as atualizações resultem em crescimento das vendas, lançamentos e rentabilidade, dependendo do perfil das empresas. Ela defende a periodicidade dos ajustes para evitar a defasagem nas condições de contratação.

Ela também ressaltou que, no Minha Casa, Minha Vida, o financiamento bancário começa logo após a venda do imóvel na planta, diferentemente de outros financiamentos que iniciam após a entrega das chaves. Portanto, as construtoras precisam planejar cuidadosamente para lidar com eventuais aumentos nos custos durante a construção.

A expectativa é que os ajustes evitem deterioração nas condições de contratação mesmo diante da inflação e possíveis aumentos nos preços de combustíveis e outras commodities.

Avaliação da Fundação Getulio Vargas

Ana Maria Castelo, coordenadora de estudos da construção da FGV, alertou para a necessidade de monitorar se o aumento das faixas de renda e do teto dos preços dos imóveis não reduzirá o número de unidades contratadas, devido a uma provável elevação do valor médio dos imóveis financiados.

Ela também observou que os reajustes superaram a inflação do setor, representada pelo INCC, que foi de 6,1% em 2025, o que é fundamental para sustentar o crescimento do programa e atender mais famílias de classe média, que enfrentam dificuldades para adquirir imóveis com financiamentos convencionais, onde os juros são mais altos.

A incorporação da classe média ao programa foi uma decisão deliberada, conforme declarou publicamente o presidente Lula.

O papel do programa no mercado imobiliário

O Minha Casa passou a ser uma importante referência para o mercado imobiliário. Em São Paulo, o programa responde por 61% dos lançamentos e 64% das vendas de imóveis novos, segundo dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Na média nacional, sua participação ultrapassa 50%, conforme a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Números relevantes

Até o final do governo atual, as contratações do programa totalizaram 2,1 milhões de unidades: 578,4 mil em 2023, 707,6 mil em 2024 e 813,9 mil em 2025.

Para alcançar a meta de 3 milhões, será necessário contratar 900 mil unidades em 2026.

O orçamento destinado ao programa soma R$ 178 bilhões, distribuídos entre R$ 8,9 bilhões do Orçamento Geral da União para a faixa 1, R$ 24,8 bilhões do fundo social do pré-sal para a faixa 4, e R$ 144,5 bilhões do FGTS para as faixas 1 a 3. Esse montante ainda não inclui os ajustes aprovados recentemente pelo conselho curador do FGTS. Em 2025, o orçamento foi de cerca de R$ 180 bilhões, e em 2024, de R$ 132,5 bilhões.