Novo imposto para Airbnb em Salvador, investigação em São Paulo e regras atualizadas no Rio

A locação temporária por meio de plataformas digitais, como Airbnb e Booking, está passando por novas regulamentações e limitações em grandes cidades do Brasil. As medidas abrangem desde a tributação das transações até a proibição de anúncios de certas categorias de imóveis, num cenário que registra um aumento expressivo no turismo — em 2025, o país contabilizou 9 milhões de visitantes internacionais, uma alta de 40% em comparação a 2024.

No Rio de Janeiro, principal destino turístico do país, existem cerca de 43 mil imóveis anunciados no Airbnb, dos quais mais de 80% correspondem a propriedades inteiras, enquanto o restante refere-se a aluguel de quartos, conforme dados do Inside Airbnb. O mercado aquecido tem moldado o desenvolvimento imobiliário local, com a construção de estúdios para locação temporária, gerando conflitos entre vizinhos, alterando a dinâmica urbana e impactando a oferta de habitação para moradores permanentes.

Em resposta a essa situação, a Câmara Municipal do Rio está debatendo uma regulamentação específica. Inicialmente, a proposta incluía restrições para imóveis na orla da Zona Sul, porém, após discussões, as regras foram suavizadas. A principal novidade é a criação de um cadastro para imóveis destinados à locação temporária, onde os anfitriões devem informar dados sobre propriedades e hóspedes. Além disso, a decisão sobre permitir a atividade ficará a cargo dos condomínios.

De acordo com o vereador Salvino Oliveira (PSD), relator da proposta, a medida permitirá um melhor entendimento do mercado de locação temporária, facilitando a elaboração de políticas públicas voltadas para moradia, infraestrutura urbana e segurança.

O primeiro passo é assegurar o intercâmbio de dados para planejar políticas públicas. A segunda questão é a segurança: caso um crime ocorra, as polícias precisarão notificar rapidamente todas as plataformas para identificar a origem do hóspede — explica Salvino Oliveira.

Contexto internacional

O Airbnb já é regulado em várias cidades importantes dos Estados Unidos, Europa e América Latina por impactar os preços de aluguel tradicionais. Em Nova York, por exemplo, há proibição para aluguel de imóveis inteiros por curtos períodos; em Barcelona, o objetivo é eliminar completamente a locação temporária até 2028; e na Cidade do México há propostas para limitar essas locações.

Uma pesquisa de doutorado da arquiteta e urbanista Josiane Andrade, da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), avaliou o efeito da locação temporária via Airbnb em cidades litorâneas do Brasil e observou a predominância desse modelo na Zona Sul do Rio. Em Ipanema, foram 3.045 anúncios de unidades inteiras no Airbnb, representando 58,4% do total de domicílios alugados no bairro. Isso indica que mais da metade das habitações disponíveis para aluguel convencional estão sendo usadas para locação temporária. Em Copacabana, são 10.783 anúncios.

Josiane Andrade destaca que muitos imóveis poderiam estar disponíveis para aluguel tradicional. A plataforma apenas organiza e amplia uma tendência já existente, mas pode causar aumento no valor dos aluguéis pela redução da oferta para aluguel convencional.

Atualizações nas cidades brasileiras

Em 2023, Salvador aprovou a cobrança de ISS sobre locações temporárias, seguindo exemplos de Petrópolis (RJ), Ponta Grossa (PR) e Olímpia (SP). No entanto, a cobrança ainda não está em vigor devido à necessidade de regulamentação municipal.

O Airbnb enfrenta questionamentos judiciais sobre a cobrança do ISS em Petrópolis desde 2022, mas o Tribunal de Justiça do Rio confirmou o recolhimento no município.

Em São Paulo, onde a empresa mantém sua sede brasileira, o ISS é cobrado apenas pelos serviços tecnológicos. A Câmara Municipal investiga, por meio da CPI da Habitação de Interesse Social (HIS), o uso irregular de imóveis populares, que deveriam abrigar famílias com renda de até seis salários mínimos, mas estão sendo usados para aluguel temporário, principalmente de pequenos apartamentos direcionados a investidores.

Carla Comarella, líder de relações institucionais do Airbnb no Brasil, declarou na CPI que a plataforma eliminará anúncios de imóveis HIS, porém, ressaltou a necessidade de uma lista oficial detalhada da prefeitura para identificação, o que ainda não foi fornecido.

A Prefeitura de São Paulo reforça que o uso inadequado desses imóveis pode gerar responsabilização legal para envolvidos na intermediação ou divulgação.

Em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9.379 imóveis anunciados em plataformas digitais, sendo 95% no Airbnb. A cobrança do ISS é vista como um mecanismo para promover justiça fiscal e igualdade competitiva com hotéis e pousadas que já contribuem com impostos municipais.

O Airbnb argumenta que a locação por temporada está prevista na Lei do Inquilinato e não deveria ser tributada pelo ISS, defendendo que a reforma tributária contemplará a incidência dos novos impostos CBS e IBS. A empresa alerta que iniciativas locais que confundem locação por temporada com hospedagem podem causar insegurança jurídica e recomendam uma ação coordenada nacionalmente sobre o tema.

Direito de propriedade e perfil dos anfitriões

A plataforma afirma que restringir a locação viola o direito de propriedade dos locadores. Um estudo interno aponta que quase 30% dos anfitriões são aposentados, mais de 55% utilizam a renda do Airbnb para manter suas residências, e quase 45% disponibilizam seus imóveis para cobrir despesas.

A Booking.com acompanha as discussões sobre regulamentação e acredita que regras claras e equilibradas são essenciais para o crescimento sustentável do setor, considerando os interesses dos viajantes, parceiros e comunidades locais.