Captação de fundos imobiliários resiste mesmo com juros altos

Mesmo com as taxas de juros elevadas na economia brasileira, o setor de fundos imobiliários (FIIs) tem demonstrado grande capacidade de resistência nas suas captações e prevê fechar 2025 com um volume de recursos captados apenas ligeiramente inferior ao de 2024. Este desempenho é considerado positivo, particularmente em um cenário onde os investidores estão preferindo a renda fixa, segundo gestores de recursos consultados pela Broadcast, o serviço de notícias em tempo real do Grupo Estado. Além disso, a expectativa de redução da Selic vem fortalecendo o setor.

Até o final de setembro, as captações atingiram R$ 31,5 bilhões, o que corresponde a 71% do total registrado no ano anterior, que foi de R$ 44,3 bilhões. Esse valor também supera o total de 2023, que foi de R$ 30,4 bilhões, conforme análise da Hedge Investments.

André Freitas, sócio-fundador da Hedge, destacou que “as captações neste ano têm surpreendido. Se esse ritmo continuar, poderão alcançar cerca de R$ 40 bilhões em dezembro. Ninguém esperava que as captações se mantivessem em um patamar tão elevado com o juro alto por tanto tempo”.

Com a perspectiva de queda na taxa de juros, há expectativa de valorização das cotas dos fundos no mercado e maior espaço para captações no próximo ano, um comportamento típico da indústria de FIIs em períodos de redução da Selic. Freitas reforça essa visão e indica que cerca de R$ 25 bilhões em ofertas já foram protocoladas e deverão ser realizadas nos próximos meses.

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) apresentou um crescimento de 15% ao longo do ano, facilitando negócios e movimentações do mercado. Segundo Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, a queda nos juros traz um estímulo importante ao mercado: “quando o juro baixa, há uma reação positiva no valor das cotas, melhorando as condições para compra e venda de ativos, o que pode abrir oportunidades para captações dos fundos”. Ele alerta, porém, que a intensidade do corte dos juros será o fator decisivo para o impacto no setor.

Fundos de CRIs em destaque

A maior parte dos recursos captados vem dos fundos chamados de ‘fundos de papel’, que concentram investimentos em títulos de dívida do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que se assemelham a instrumentos de renda fixa. Esses fundos foram responsáveis por 33% do total captado até o momento, montante de R$ 10,4 bilhões.

Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR, comenta que o crescimento destes fundos está ligado à dificuldade que as incorporadoras estão enfrentando para obter crédito bancário, impulsionando a busca por alternativas no mercado de capitais. “Os bancos têm sido mais seletivos e os custos mais altos para financiamentos”, explica.

Em consonância, a gestora AZ Quest criou o fundo AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com patrimônio de R$ 145 milhões distribuídos em nove projetos. Para Marcos Freitas, gestor de fundos na AZ Quest, a concorrência entre bancos e fundos para financiamentos com a alta taxa de juros está bastante equilibrada.

Estratégias inovadoras para crescimento

O crescimento das captações também está associado à adoção de estratégias inovadoras para ampliar a liquidez. Uma dessas estratégias consiste na aceitação de imóveis como forma de pagamento na emissão de cotas, permitindo que os fundos expandam seu portfólio mesmo sem aporte direto de dinheiro. Essa operação beneficia o vendedor, que troca um ativo pouco líquido (como imóveis comerciais) por cotas negociadas na bolsa.

O TRX Real Estate (TRXF11) é o exemplo que mais utilizou essa estratégia. Fundado em 2019, o fundo investe em imóveis comerciais com grandes inquilinos do varejo, construção e saúde, como Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar. Seu último aumento de capital chegou a R$ 1,25 bilhão, usado para aquisição de mais de 20 imóveis, sendo que em muitos casos o pagamento foi efetuado em cotas. Em seguida, anunciou nova oferta, que pode atingir R$ 3 bilhões, baseada no mesmo modelo.

Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, contou que “após a última emissão, muitos proprietários de imóveis demonstraram interesse em realizar operações semelhantes, oferecendo parte ou a totalidade do pagamento em cotas. Isso nos permitiu construir um pipeline robusto para futuros investimentos”.

Outra estratégia que ganhou espaço é a emissão de cotas em classes distintas, com uma classe sênior, de menor risco e com dividendos prefixados, e uma subordinada, que embora mais arriscada, oferece maior potencial de retorno. Essa divisão oferece maior previsibilidade e atratividade, especialmente com correção pela inflação na classe sênior. Gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge adotaram esse modelo. Conforme André Freitas, “é como transformar o imóvel em um instrumento de renda fixa, garantindo uma rentabilidade atrativa”.