Construtora adquire milhões em títulos para regularizar edifício de luxo

Um edifício de luxo construído de forma irregular no bairro Itaim Bibi, zona oeste de São Paulo, que enfrentava risco de demolição pela prefeitura, adquiriu créditos imobiliários, permitindo a regularização da obra.

A situação da construtora São José teve início em 2023, quando o prédio foi embargado pela administração de Ricardo Nunes, do MDB, por ter sido erguido sem os créditos necessários chamados Cepacs, que autorizam construções além do limite básico permitido em determinadas regiões.

Com 24 andares, o imóvel situado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães foi impedido de avançar no processo quando 82% da obra já estava concluída. O projeto, denominado Edifício Saint Barths, conta com 20 apartamentos que variam entre 382 m², contendo cinco vagas de garagem, e 739 m², com oito vagas. A área construída totaliza 14,5 mil metros quadrados.

Na época, a prefeitura chegou a iniciar um processo visando a demolição, argumentando que a construção infringia regras, como a ausência de Alvará de Execução e ultrapassagem do coeficiente básico permitido. Contudo, a situação mudou após a Câmara Municipal inserir um artigo na legislação que viabilizava a legalização.

Milhões em créditos

O leilão dos créditos ocorreu na terça-feira, 19 de agosto, e comercializou 94,8 mil títulos, gerando receita de R$ 1,668 bilhão.

Segundo o advogado da construtora São José, Edgard Leite, a empresa comprou R$ 66,8 milhões em Cepacs, o que possibilita avançar no processo de regularização.

O início do caminho para regularização do prédio ocorreu em junho, após decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que considerou legal uma lei permitindo a regularização mediante compra desses créditos. O artigo, incluído por vereadores na revisão da Operação Urbana Faria Lima, vinha sendo contestado pelo Ministério Público de São Paulo (MPSP).

O MPSP, com base em resposta oficial da Subprefeitura de Pinheiros, alegava que o artigo favorecia exclusivamente um edifício. Já a Câmara Municipal argumentou que outras construções poderiam se beneficiar.

“De acordo com levantamento inicial, aproximadamente 60 imóveis poderão ser beneficiados por essa regularização”, afirmou o advogado Edgard Leite.

Ele ainda destacou que, além da ausência dos Cepacs, o prédio estava conforme os critérios urbanísticos da lei. “Vamos realizar essa regularização, mas a primeira etapa é vincular os cerca de 3.800 Cepacs na matrícula do imóvel, local onde o edifício está registrado”, explicou.

Além disso, conforme Leite, será necessário pagar uma multa de 45%, equivalente a cerca de 200 unidades habitacionais de interesse social. Posteriormente, será requerido o processo de regularização junto à Secretaria Municipal de Licenciamento.

O que diz a lei

O artigo foi incluído em 2024, após um projeto iniciado dois anos antes. Aprovado simbolicamente no início de julho, foi sancionado pela gestão de Ricardo Nunes, que originalmente cogitou demolir o edifício irregular. A norma possibilita a regularização por meio da compra de créditos na Operação Faria Lima e mediante pagamento de penalidade.

As operações urbanas definem regras e estimulam o aumento construtivo em determinadas áreas urbanas. A venda de Cepacs gera recursos que a prefeitura utiliza para melhorias e habitação dentro do perímetro da operação, que foi ampliado e abrange a favela de Paraisópolis.

O trecho do artigo da lei permite regularização de empreendimentos mediante aquisição de Cepacs.

Disputa de versões

O MPSP afirmou que o Edifício Saint Barths seria o único empreendimento irregular na área da operação urbana, conforme relatório da Subprefeitura de Pinheiros.

O órgão municipal respondeu à promotoria informando que realiza inspeções regulares em construções residenciais e comerciais na jurisdição da Subprefeitura de Pinheiros, não constatando outros imóveis irregulares além do embargado. Para o MPSP, a adição ao texto legal não abordava o tema e violava o princípio da impessoalidade.

Durante julgamento do Órgão Especial do TJ, a Procuradoria da Câmara destacou que a prefeitura indicou a existência de pelo menos mais três imóveis com débitos de Cepacs, sem detalhar a extensão dos casos.

“Consultamos a Secretaria de Urbanismo e Licenciamento e foram apontados pelo menos três outros imóveis inadimplentes: dois na região da Faria Lima e um na rua Frederico Chopin, que estariam irregulares e se beneficiariam da revitalização da Operação Urbana”, afirmou o procurador-chefe da Câmara Municipal, Paulo Augusto Baccarin.

Após as argumentações do MPSP e da Procuradoria da Câmara, o relator, desembargador Luiz Antônio Figueiredo Gonçalves, concordou com o posicionamento do Legislativo paulistano e votou pela rejeição da ação judicial.