Novo limite para financiar casa e uso do FGTS explicado

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva revelou recentemente um novo formato para crédito imobiliário utilizando recursos da poupança. De acordo com informações do Banco Central, essa iniciativa deve injetar até R$ 52,4 bilhões no setor habitacional durante seu primeiro ano.

De imediato, o aporte extra para facilitar a aquisição da casa própria será de R$ 36,9 bilhões.

Essa ação integra a estratégia governamental para beneficiar a classe média, especialmente com a proximidade do período eleitoral. Mas quais são as mudanças reais para o consumidor? Acompanhe os detalhes das principais medidas anunciadas.

Novo teto para compra com FGTS

O limite foi atualizado para R$ 2,25 milhões.

Com esse novo valor, será possível comprar imóveis utilizando o FGTS e financiamentos mais acessíveis em regiões consideradas classe média alta, como Leblon, no Rio de Janeiro, e Itaim Bibi, em São Paulo.

Aumento da parcela financiada

Carlos Antônio Vieira Fernandes, presidente da Caixa Econômica Federal, afirmou que o banco retomará o financiamento de 80% do valor dos imóveis residenciais, voltando ao patamar anterior a novembro de 2024, quando era de 70%.

Essas modificações, junto com as novas regras para saques do FGTS, permitirão essa ampliação graças a maior disponibilidade financeira.

Estímulos para os bancos oferecerem crédito imobiliário

O Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central instituíram regras para incentivar os bancos a financiar imóveis. O novo modelo prevê disponibilizar R$ 111 bilhões em crédito no primeiro ano, um aumento de R$ 52,4 bilhões em relação ao cenário atual.

De imediato, R$ 36,9 bilhões serão liberados para o setor.

Os financiamentos habitacionais no Brasil são majoritariamente custeados por recursos do FGTS e pelas cadernetas de poupança dos clientes bancários, que são as fontes principais de crédito imobiliário, embora outras linhas existam com custos geralmente maiores.

As novas normas permitem que bancos usem uma parte maior dos recursos das poupanças, reduzindo o montante compulsório depositado no Banco Central, o que libera mais recursos para financiamento habitacional.

Distribuição atual dos recursos da poupança

• 65% para financiamento habitacional
• 20% para depósito compulsório, que controla a quantidade de dinheiro na economia
• 15% para uso livre pelas instituições financeiras

Distribuição prevista até 2026

• 65% para financiamento habitacional convencional
• 20% para compulsório obrigatório, dividido entre:
• 15% retido pelo Banco Central
• Até 5% poderá ser abatido se for direcionado a financiamentos habitacionais, liberando R$ 36,9 bilhões para o setor
• 15% para uso livre pelas instituições financeiras

Alterações a partir de 2027

O percentual dos depósitos da poupança aplicados em crédito imobiliário será elevado de 65% para 100% de maneira progressiva. Para cada real financiado, o banco libera quantia equivalente para uso livre temporário, desde que pelo menos 80% seja destinado ao SFH, que oferece juros máximos de 12% ao ano mais TR.

O compulsório será reduzido gradativamente até desaparecer após 10 anos.

Incentivos para a classe média baixa

Para imóveis de até R$ 1 milhão, os bancos terão incentivo para financiar com período de acesso a fundos da poupança de até 7 anos. Para imóveis acima deste valor, o prazo será de 5 anos. Financiamentos para produção de imóveis residenciais poderão ser contados por 2 anos.

Após esses períodos, as instituições devem conceder novos financiamentos para renovar a liberação dos recursos compulsórios.

Transição gradual para menor dependência da poupança

O novo modelo, criado em parceria entre o Banco Central, os Ministérios da Cidade e da Fazenda e a Caixa, busca fazer uma transição gradual para reduzir a dependência dos fundos da poupança, cujo saldo vem diminuindo devido à concorrência de investimentos mais rentáveis.

O Banco Central destaca que essas medidas visam ampliar o crédito imobiliário e facilitar o acesso à casa própria para famílias de renda menor, mantendo a segurança das regras para concessão de crédito.

Incentivo ao financiamento corrigido pelo IPCA

As mudanças incluem estímulo para financiamentos atrelados a índices de preços como o IPCA, ao invés da Taxa Referencial vinculada à poupança. Isso permite a inclusão de uma amortização adicional, onde o tomador pode pagar mais juros mensais para mitigar efeitos da inflação futura, garantindo mais previsibilidade no valor das parcelas.

Apesar de oferecida com juros mais baixos, essa modalidade ainda tem baixa adesão, pois o saldo a pagar é corrigido mensalmente pela inflação, o que pode encarecer o financiamento a longo prazo.

Menor papel da poupança no crédito imobiliário

Hoje, a poupança é a principal fonte para crédito imobiliário, porém sua participação vem diminuindo devido à queda do saldo da caderneta e à diversificação de investimentos mais atraentes para a população.

Enquanto em 2021 a poupança respondia por 46% do financiamento habitacional, esse índice caiu para 32% no final do último ano, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).