Como informar imóveis no Imposto de Renda

A aquisição de imóveis continua sendo um dos principais objetivos financeiros dos brasileiros, seja para sair do aluguel, aumentar o patrimônio ou investir. Contudo, ao prestar contas ao Fisco, surgem dúvidas sobre a forma correta de declarar casas, apartamentos, terrenos e propriedades no exterior na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026, referente ao ano-calendário 2025.

De acordo com Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, é fundamental redobrar a atenção, pois a Receita Federal utiliza esses dados para acompanhar a evolução do patrimônio do contribuinte.

“Imóvel é um dos principais pontos de cruzamento de dados na Receita. Cartórios, instituições financeiras e imobiliárias enviam informações. Caso haja divergência entre o que foi declarado e o que consta nas bases oficiais, o risco de cair na malha fina é alto”, alerta.

Obrigatoriedade da declaração

Possuir um imóvel não implica necessariamente a obrigação de entregar a declaração. No entanto, deve declarar em 2026 o contribuinte que, em 31 de dezembro de 2025, tinha bens e direitos, incluindo imóveis, com valor superior a R$ 800 mil. Além disso, estão obrigados aqueles que enquadram-se nos demais critérios, tais como:

• Rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584,00 no ano;
• Rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte acima de R$ 200 mil;
• Ganho de capital na venda de bens ou direitos;
• Operações em Bolsa de Valores acima de R$ 40 mil no ano ou com lucro tributável.

“Mesmo que o imóvel tenha valor inferior a R$ 800 mil, se a pessoa estiver obrigada por renda ou outro critério, precisa informar o bem normalmente na ficha ‘Bens e Direitos’”, explica Richard Domingos.

Como declarar

A declaração deve ser realizada na ficha “Bens e Direitos”, dentro do Grupo 01 – Bens Imóveis, escolhendo o código correspondente:

• Apartamento (código 11);
• Casa (código 12);
• Terreno (código 13);
• Outros imóveis, conforme a natureza do bem.

No campo “Discriminação”, é necessário detalhar:

• Data de aquisição;
• Endereço completo;
• Número do IPTU;
• Matrícula e cartório de registro;
• Nome e CPF/CNPJ do vendedor;
• Forma de pagamento (à vista, financiamento, consórcio);
• Valores pagos no ano.

“O contribuinte deve informar o custo de aquisição e não o valor de mercado do imóvel. A Receita acompanha a evolução patrimonial pelo valor efetivamente pago”, esclarece o diretor da Confirp.

Imóvel quitado ou financiado

Se o imóvel estava quitado até 31/12/2024, os campos “Situação em 31/12/2024” e “Situação em 31/12/2025” devem manter o mesmo valor. Caso o imóvel esteja financiado, deve-se declarar apenas o valor efetivamente pago até cada ano-base, incluindo entrada e parcelas quitadas, atualizando o saldo anualmente.

“No financiamento, não se informa o valor total do contrato, apenas o que foi desembolsado até 31 de dezembro de cada ano”, explica Richard Domingos.

Compra e venda

Tanto compra quanto venda devem ser declaradas. Na venda com lucro, é necessário apurar ganho de capital pelo programa específico da Receita (GCAP) e importar os dados para a declaração.

“Quem vende imóvel deve observar o prazo de recolhimento do imposto sobre ganho de capital, que vai até o último dia útil do mês seguinte à venda. Omissões geram multas e juros”, alerta.

Rendimentos

Quem recebeu aluguéis de pessoa física deve informar os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”, recolhendo mensalmente o Carnê-Leão quando for o caso.

“Rendimentos de locação são frequentemente cruzados com informações das imobiliárias e dados bancários. A omissão é facilmente detectada”, afirma Richard Domingos.

Casos específicos

• Imóvel adquirido com FGTS: O valor utilizado do FGTS deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob a natureza “41 – FGTS”.
• Imóvel na planta: Deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, com atualização anual conforme os valores pagos até a entrega das chaves.
• Consórcio: Informar valores pagos até 31 de dezembro de cada ano. Após contemplação, passa a declarar o imóvel, mantendo histórico na discriminação.
• Imóvel no exterior: Declarar pelo valor de aquisição convertido para reais na data da compra, seguindo regras vigentes para bens no exterior.

Evolução patrimonial

Richard Domingos recomenda atenção para garantir coerência entre renda e crescimento do patrimônio.

“A Receita monitora a compatibilidade entre renda declarada e patrimônio acumulado. Rendas baixas associadas a imóveis de alto valor geram alertas”, explica.

É importante guardar escritura, contrato, comprovantes de pagamento e documentos do financiamento por pelo menos cinco anos. “Organização é fundamental para evitar problemas futuros e diminuir riscos de questionamentos pela Receita Federal”, conclui.