Programa Minha Casa, Minha Vida lidera mercado imobiliário e mostra desafios em outros setores

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tem experimentado um crescimento consistente, conquistando a liderança no mercado imobiliário ao responder por mais da metade dos lançamentos e vendas de residências novas em todo o Brasil. Na capital paulista, essa predominância é ainda mais evidente, representando dois terços das transações imobiliárias.

Esse sucesso se deve ao acesso facilitado à casa própria para famílias que, sem os subsídios, teriam dificuldades para adquirir imóveis. O governo federal ampliou os tetos de preços e as faixas de renda contempladas, reduziu as taxas de juros e criou a faixa 4, contemplando imóveis de até R$ 600 mil e famílias com rendimento mensal de até R$ 13 mil. Dessa forma, o mercado potencial aumentou significativamente.

Para incentivar ainda mais, Estados e Prefeituras também oferecem subsídios adicionais. Em São Paulo, por exemplo, os valores variam entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para auxiliar na entrada do financiamento. A expansão do programa na cidade é auxiliada ainda pelas alterações na legislação de zoneamento, que permitiram a construção de prédios maiores próximos a linhas de ônibus, trem e metrô, favorecendo empreendimentos voltados ao público popular.

Por outro lado, o aumento da participação do MCMV destaca as dificuldades enfrentadas pelos segmentos de médio e alto padrão, que têm perdido espaço devido às altas taxas de juros na economia brasileira. Esse cenário desmotiva muitos projetos nesses setores, levando as incorporadoras a focar seus negócios no programa social.

Lado positivo

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, destaca que “o Minha Casa, Minha Vida tem ganhado uma proporção maior em todo o país”. Ele explica que a maior adesão ao programa decorre das menores taxas de juros, que, graças aos subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), variam entre 4,5% e 8,16% ao ano, enquanto no restante do mercado o crédito custa cerca de 12% a 14% ao ano.

Petrucci também observa que muitas das demandas pelo MCMV provêm de famílias de baixa renda que vivem em condições precárias ou pagam aluguéis elevados. “O programa atende justamente o público onde o déficit habitacional está concentrado”, afirma, referindo-se àqueles que ganham até R$ 5 mil por mês e representam uma grande demanda por moradia inicial.

Classe média em retração

Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), concorda com essa análise e acrescenta que o crescimento do MCMV também é reflexo da redução dos segmentos de médio e médio-alto padrão, que abrangem imóveis entre R$ 600 mil e R$ 2,25 milhões em São Paulo.

“O programa não cresce sozinho. Os demais setores estão encolhendo. A classe média típica enfrenta dificuldades para adquirir imóveis devido aos elevados preços e juros altos nos financiamentos”, explica Ajzental. Para os muito ricos a situação permanece confortável, mas a classe média intermediária está sendo afetada.

Diante desse contexto, Petrucci acredita que o MCMV continuará ganhando espaço em lançamentos e vendas no país. “Se as taxas de juros permanecerem em dois dígitos, o mercado nacional pode chegar a ter entre 60% e 65% das unidades dentro do programa, como já ocorre em São Paulo”, prevê.

Crescimento de empresas no segmento

Com a evolução do programa, diversas empresas passaram a atuar no segmento do MCMV, como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa, entre outras. Em setembro, a REM planeja ampliar seu portfólio ao lançar seu primeiro projeto econômico na zona oeste de São Paulo, sob a nova marca Vér, com 513 apartamentos no Alto da Lapa.

Segundo o presidente Rodrigo Mauro, a opção pelo programa foi estratégica diante das dificuldades enfrentadas pela classe média-alta, representando uma oportunidade de diversificação e experimentação de novos mercados.

A REM estabeleceu parcerias com Vinx e Vittalar (do Grupo 2Continentes) para atuar no setor e montou equipes próprias de vendas e engenharia para operar de forma independente futuramente, planejando lançar um grande condomínio com 2.500 unidades no Jaguaré, próximo à USP, dentro de dois anos.

Outras empresas também têm se aproximado do programa, como a ADN, que atua em diversos municípios do interior paulista e pretende lançar seu primeiro empreendimento na capital em 2027, com 700 apartamentos na Água Branca.

Embora o mercado interiorano estabilize em torno de 3.000 unidades por ano, São Paulo é vista como uma nova oportunidade de crescimento, com expectativa de atingir volumes similares ao longo dos próximos anos, segundo Pedro Donadon, sócio da ADN.

O maior desafio do programa está na margem de lucro reduzida, exigindo alta eficiência no desenvolvimento dos projetos e engenharia para manter a competitividade.

Estoque ainda controlado

Mesmo com o aumento dos lançamentos pelo MCMV, o estoque total – incluindo unidades em fase de projeto, construção e recém-entregues – ainda é considerado limitado em termos relativos.

Em São Paulo, há 52,8 mil unidades no estoque, representando um aumento de 58% em relação ao ano anterior. Porém, esse volume equivale a apenas oito meses de vendas com o ritmo atual de comercialização. Em todo o Brasil, o estoque do programa soma 137,1 mil unidades, alta de 23% em um ano, mas corresponde a apenas 7,6 meses de vendas.

Em comparação, durante a crise de 2014, o estoque era menor em números absolutos, porém equivalente a 15 a 20 meses de vendas.

Petrucci avalia que o estoque atual está relativamente baixo para os padrões históricos, indicando uma dinâmica saudável no mercado.