Cuidados ao comprar imóvel irregular

Comprar um imóvel com desconto de até 40% pode parecer uma ótima chance de investimento, mas pode esconder problemas como dívidas, documentação incompleta ou custos para regularização.

No Brasil, cerca de 30 milhões de imóveis estavam em situação irregular em 2019, segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MDR). Por isso, é fundamental analisar outros aspectos além do preço baixo antes de fechar negócio.

Entre os problemas comuns estão contratos informais, construções não registradas, pendências em inventários, loteamentos irregulares e dívidas de IPTU e condomínio. Verificar a matrícula atualizada, a situação legal do vendedor e possíveis pendências evita que um desconto se transforme em prejuízo.

Algumas questões documentais podem ser resolvidas por processos administrativos, mas outras podem impedir a transferência do imóvel. Irregularidades frequentes incluem falta do memorial de incorporação, problemas em condomínios e pendências na documentação do terreno.

Alerta Importante

Felipe Cunha, assessor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), alerta que um preço muito abaixo do mercado é um sinal de atenção. Em Pernambuco, imóveis em terrenos de marinha exigem análise especial junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), pois pendências podem dificultar o financiamento.

Além disso, irregularidades documentais podem impedir o financiamento bancário. Antes de comprar, é essencial pedir matrícula atualizada, certidões negativas e verificar se possíveis problemas são passíveis de regularização.

“É crucial ter um profissional capacitado para analisar a documentação e verificar se a regularização é possível”, reforça Felipe Cunha.

Atenção dos Investidores

Nem toda irregularidade significa má compra. Quando o problema é conhecido e passível de regularização, com custos previstos, o imóvel pode valer menos e ser uma oportunidade.

Investidores compram imóveis com pendências, regularizam e valorizam o bem. Mas é importante calcular se o desconto compensa, considerando custos e prazos de regularização.

Cautela ao Comprar

Compradores que buscam preço adequado devem examinar a documentação cuidadosamente. Foi o caso de Lara Gyovana Rodrigues Teixeira, que, antes de comprar um imóvel com piscina e academia, analisou a papelada com ajuda de uma advogada.

“Verifiquei que a localização era boa e o valor estava dentro do mercado. Minha parente advogada revisou documentos do financiamento e da corretora para garantir segurança,” conta Lara.

Ela destaca que todo cuidado antes de comprar é essencial para evitar surpresas depois.

O que Fazer em Caso de Irregularidade

Ao encontrar uma irregularidade, o comprador deve entender sua natureza, analisar a documentação do vendedor e mapear custos e prazos de regularização. Normalmente, imóveis irregulares não são financiados, por isso renegociar o preço pode ser interessante.

Documentos importantes são a matrícula do imóvel, certidões de ônus, certidões negativas de tributos, declarações de quitação de condomínio e, em terrenos de marinha, certidões da SPU. Também é essencial verificar certidões pessoais do vendedor nas esferas cível, fiscal e trabalhista.

Problemas registrais são tratados no Cartório de Registro de Imóveis; questões de habite-se e uso do solo, na prefeitura; e terrenos de marinha, na SPU. Certidões pessoais podem ser obtidas em distribuidores judiciais e na Receita Federal.

A maioria das irregularidades pode ser resolvida, embora demande tempo e dinheiro. Exemplos incluem construções não registradas, divergências de área, inventários pendentes, escrituras não registradas, contratos informais, habite-se atrasado e dívidas de IPTU ou condomínio.

Um risco menos óbvio é o vendedor com problemas legais ou financeiros, que pode tornar a venda fraudulenta, mesmo se a documentação do imóvel estiver correta.

Se a compra ocorreu sem saber da irregularidade, o primeiro passo é identificar o problema e avaliar se pode ser corrigido, envolvendo cartório, prefeitura ou quitação de dívidas. Em casos específicos, há mecanismos legais como adjudicação compulsória e usucapião extrajudicial.

“Omissão intencional de irregularidades pode anular o negócio ou rescindir o contrato, com devolução do valor pago e indenização,” explica o advogado especialista Amadeu Mendonça.

Fraudes podem incluir documentos falsos, procurações forjadas ou venda duplicada, com implicações criminais.

Há ainda risco de perda do imóvel por dívidas anteriores à compra. O comprador pode pleitear devolução do dinheiro e indenização, mas pode ser difícil recuperar valores se o vendedor estiver insolvente.

Portanto, a recomendação é realizar uma investigação completa antes da compra. Para Amadeu Mendonça, a melhor proteção é a diligência prévia, não tentar recuperar perdas depois do problema.

“A melhor garantia do comprador é checar tudo antes de fechar negócio,” conclui o especialista.