Imposto maior para quem aluga imóveis? Entenda a nova Reforma Tributária e o IR

Com a entrada da Reforma Tributária em vigor, donos de imóveis alugados terão que pagar um novo imposto único que visa facilitar o complexo sistema tributário brasileiro a partir de 2027. Em 2026, não haverá cobrança adicional sobre locações.

No próximo ano, a regra valerá para quem possui quatro ou mais imóveis alugados — seja para curta ou longa duração — e que receba valor superior a R$ 20 mil mensais com essas locações.

É importante lembrar que o aluguel também está sujeito ao Imposto de Renda (IR), caso o contribuinte se enquadre nos critérios para pagamento.

Quando começa a cobrança do novo imposto?

A Receita Federal estabeleceu que o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) passará a ser cobrado em 2027, depois de um ano de testes em 2026. Neste período inicial, a plataforma para pagamento será implementada e empresas deverão indicar o valor do tributo nas notas fiscais, embora ainda não haja cobrança.

Para pessoas físicas que se enquadram como contribuintes, a Receita dará orientações específicas ainda este ano.

Quem precisa pagar o novo imposto da Reforma Tributária sobre aluguel?

Quem tem no mínimo quatro imóveis e recebe um total anual de R$ 240 mil ou mais com alugueis deve pagar o IVA, composto pela Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS).

Esse novo imposto substituirá gradualmente, até 2033, tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. A regra só vale para quem cumprir ambos os requisitos: número de imóveis e valor recebido.

Por exemplo, uma pessoa com um imóvel alugado gerando R$ 250 mil ao ano não precisará pagar o novo tributo, assim como quem tem cinco imóveis com renda somada menor que R$ 240 mil.

Contudo, quem recebe mais de R$ 288 mil por ano com aluguel, qualquer que seja a quantidade de imóveis, também estará sujeito à cobrança.

Charles Gularte, sócio do escritório Contabilizei, destaca que o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que começará a funcionar em 2025, facilitará a fiscalização ao centralizar informações fiscais, geográficas e legais dos imóveis em único sistema, batizado como “CPF dos imóveis”.

Qual será a alíquota do imposto?

Em 2027, a alíquota básica do IVA para todos os setores será de 1%, com 0,9% referente à CBS e 0,1% ao IBS. Esse percentual aumentará até chegar a 27% em 2033, quando termina o período de transição.

No caso das locações, haverá dois descontos importantes. O principal reduz a alíquota em 70%, considerando o aluguel como um serviço essencial, resultando em 0,3% em 2027 e cerca de 8% ao final da transição.

Também existe o “redutor social”, uma isenção de R$ 600 por imóvel que diminui a base de cálculo do imposto. Por exemplo, em aluguel de R$ 7 mil, só R$ 6.400 serão tributados.

Gabriel Stanton, sócio do Souto Corrêa, reforça que o governo fará testes ainda em 2026 para acompanhar a arrecadação usando as notas fiscais com destaque para os tributos.

Locação por temporada, como Airbnb, será tributada?

Sim. Contanto que o contribuinte alugue quatro ou mais imóveis e receba pelo menos R$ 20 mil por mês, o IVA incidirá também sobre essas locações.

Esses imóveis terão desconto menor no imposto. O redutor social não será aplicado e a redução na alíquota será de apenas 40%, com imposto inicial de 0,6% em 2027 e projeção de 16% ao fim da transição.

Poderei deduzir custos para diminuir o imposto?

Sim, despesas necessárias para a manutenção do imóvel, como IPTU, condomínio, reparos e reformas poderão ser abatidas da base de cálculo.

Luiz Eduardo Lucas, especialista em tributos do Martinelli Advogados, explica que será exigida justificativa para as despesas apresentadas e que elas devem estar relacionadas ao uso do imóvel.

Haverá penalidades por não informar os aluguéis?

A Receita esclarece que, em 2026, os efeitos financeiros ainda serão parciais e as pessoas físicas não precisarão recolher o IVA. Será uma fase piloto para que eles possam informar os dados sem pagar o imposto.

De julho de 2026 em diante, quem for contribuinte deverá se inscrever no CNPJ, o que não transforma a pessoa física em empresa, mas facilita a apuração dos tributos.

Como será feita a apuração do imposto?

Empresas já destacam CBS e IBS em documentos fiscais eletrônicos desde janeiro, apesar de não pagarem ainda o imposto.

O portal piloto-cbs.tributos.gov.br permitirá simular cálculos dos tributos sobre aluguéis, embora recursos completos para apuração e restituições ainda não estejam disponíveis.

E o Imposto de Renda sobre os aluguéis?

A apuração do IR continuará sendo independente do IVA e seguirá as regras habituais.

Como aluguel não é tributado na fonte, o contribuinte deve pagar o Carnê-Leão, boleto emitido pela Receita para informar e calcular automaticamente o valor devido. A cobrança é progressiva conforme tabela vigente.

Isenção de IR para renda até R$ 5 mil inclui aluguel?

Desde 2026, pessoas com renda total de até R$ 5 mil por mês estão isentas do IR, com redução gradual até R$ 7.350. Porém, essa soma considera todas as fontes, então se a pessoa tem aluguel e outra renda que ultrapassem esse teto, não será isenta.

Esse ajuste será feito na declaração de IR de 2027.

Como funciona a nova alíquota mínima de IR para muito alta renda?

Para compensar a isenção para baixos rendimentos, o governo criou alíquota mínima para quem ganha mais de R$ 600 mil ao ano. Essa taxa varia de 2,5% a 10% para quem supera R$ 1,2 milhão anualmente.

O aluguel recebido será somado aos demais rendimentos para verificação se o contribuinte já pagou imposto suficiente ou precisa recolher a diferença, considerando também o Carnê-Leão.